Observatório

Nas amostras compostas por imóveis edificados, foi realizada a separação entre o valor da construção e o valor do terreno. Para isso, aplicou-se a depreciação física da edificação com base na tabela de Ross-Heideck, considerando o estado de conservação e a idade aparente do imóvel.

As áreas dos terrenos foram ajustadas conforme tabela de homogeneização previamente definida, com o objetivo de reduzir distorções entre amostras com diferentes dimensões. O resultado desse procedimento foi registrado no campo Área Corrigida, utilizado nos cálculos subsequentes.

Após o tratamento das amostras, foi realizado o cálculo do valor unitário de terreno corrigido (VM2COR).

As amostras foram agrupadas por distrito, respeitando sua correspondência com as Regiões Fiscais. Para cada conjunto de amostras, foi realizada uma análise estatística com o objetivo de identificar valores discrepantes (outliers), os quais poderiam comprometer a representatividade dos resultados.

Após a definição dos valores médios por distrito, procedeu-se à atualização das camadas correspondentes às Regiões Fiscais no Geo360. Os valores de VM2 foram inseridos nos atributos das respectivas regiões, garantindo sua correta associação espacial e consistência com os dados das amostras.

Fernando Souza wrote:

Parte 1. Cálculos na camada Amostras de Distrito¶

Foram adicionadas novas amostras de terrenos na camada Amostras de Distritos. Porém, são necessário alguns tratamentos antes de calcular o valor do metro quadrado. Abaixo são descritos os tratamentos.

• Depreciação das amostras de terreno com construções. Usar tabela do Ross-Heideck. Atualizar campo "Valor da Construção" e "Valor do Terreno".
• Correção da área conforme tabela abaixo. Atualizar campo 'Área Corrigida'.
• Cálculo do VM2COR pela divisão do 'Valor do Terreno' (quando edificado) OU 'Valor Oferta' (quando baldio) pela 'Área Corrigida'.
• Nos casos de amostras da Internet, pegar um print do anúncio e salvar na geometria.

Tabela correção de área do terreno .

Parte 2. Atualização da Região Fiscal¶

As amostras dos distritos estão inseridas em distritos afastados do centro de Caxias do Sul. Cada distrito é composto por uma região fiscal. O novo valor do VM2 da região fiscal do distrito deverá ser o valor médio das amostras tratadas anteriormente em cada distrito. Verificar para remover valores discrepantes (outliers) do cálculo da média.